Một con số trong hồ sơ quy hoạch TP.HCM khiến giới đầu tư phải dừng lại suy ngẫm: doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 đạt 387.683 tỷ đồng, chiếm 19,92% tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng (1.945.836 tỷ đồng). Gần 1/5 sức mua của siêu đô thị lớn nhất Việt Nam đang xoay quanh bất động sản. Nhưng dòng tiền khổng lồ này thực chất chảy về đâu, và điều đó nói lên gì về thị trường?
Nghịch lý: doanh thu lớn, giá trị gia tăng thấp
Điểm nghẽn nằm ở chỗ: dù doanh thu tới 387.683 tỷ đồng, giá trị gia tăng (VA) của ngành kinh doanh BĐS chỉ khoảng 51,9 nghìn tỷ đồng (2025), chiếm 5,5% khu vực dịch vụ, và tăng trưởng chỉ khoảng 2%/năm – thấp nhất trong nhóm dịch vụ.
Nghịch lý này cho thấy dòng tiền BĐS phần lớn là dòng “mua đi bán lại”, chuyển nhượng tài sản, chứ chưa tạo ra nhiều giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Tiền chảy vòng quanh trong khâu giao dịch nhiều hơn là đổ vào sản xuất, tạo sản phẩm ở đúng phân khúc thị trường cần.
Dòng tiền đang lệch pha với nhu cầu thực
Fact sheet quy hoạch chỉ rõ các điểm nghẽn:
- Giá BĐS lõi TP.HCM tăng khoảng 10–15%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, gây khủng hoảng khả năng chi trả với nhóm thu nhập trung bình, lao động trẻ, hộ mới lập gia đình (nguồn dẫn: MBS, CBRE).
- Thiếu hụt trầm trọng nhà ở “chi phí phù hợp”.
- Nhiều khu đô thị mới bỏ hoang, nhà tái định cư thiếu tiện ích, chung cư cũ chậm cải tạo, trong khi dân nội đô sống chật chội.
Nói cách khác, dòng tiền chảy mạnh về phân khúc cao cấp và đầu cơ, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nơi có cầu thực lớn nhất – lại khan hiếm nguồn cung.
Quy hoạch mới muốn “nắn” dòng tiền đi đâu?
Dự thảo đưa ra loạt cơ chế hướng dòng vốn về hạ tầng và đô thị nén quanh giao thông công cộng:
- Mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) với yêu cầu nhà ở xã hội ≥20% trong vùng ảnh hưởng, sàn phi nhà ở ≥40%.
- Thu hồi giá trị đất (LVC): bán hệ số sử dụng đất tăng thêm, đấu giá quỹ đất quanh ga, để lấy tiền tái đầu tư metro. Nguồn thu TOD dự kiến gánh khoảng 37% vốn metro giai đoạn 2026–2030 và 55% giai đoạn 2031–2035.
- Nhu cầu vốn toàn xã hội giai đoạn 2026–2030 là 8,0–8,9 triệu tỷ đồng.
Hàm ý đầu tư
- Dòng tiền tương lai được quy hoạch “chống lưng” sẽ chảy về khu vực quanh ga metro, vành đai và các cực động lực – nơi hạ tầng làm giá đất tăng 20%–150%.
- Nhà đầu tư dài hạn nên bám theo “vết dầu loang” hạ tầng thay vì chạy theo sóng đầu cơ ngắn hạn ở vùng chưa có nền tảng kinh tế.
- Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội trong vùng TOD là mảng có chính sách hỗ trợ và cầu thực bền vững.
Khuyến cáo: Các cơ chế LVC, TOD nêu trên đang ở dạng dự thảo, chưa phê duyệt chính thức. Con số vốn và tỷ lệ đóng góp có thể thay đổi. Nhà đầu tư cần thẩm định pháp lý từng dự án cụ thể.
